Schommelingen op de energiemarkt en wat dit betekent voor de vermogensstrategie in het Verenigd Koninkrijk

Waarom schommelingen in de energieprijzen grotere vastgoedportefeuilles harder treffen

Organisaties met één vestiging merken de stijging van de energieprijzen. Bij organisaties met meerdere vestigingen worden deze stijgingen nog versterkt.

Een stijging van de elektriciteitskosten met 10% in één gebouw is vervelend. Bij 50 of 200 locaties wordt het een aanzienlijk financieel probleem. Voor industrie- en logistieke parken, waar energie-intensieve installaties, koelsystemen of automatiseringssystemen continu in gebruik zijn, is het risico nog groter.

Volgens overheidsstatistieken zijn niet-residentiële gebouwen verantwoordelijk voor ongeveer 17% van de totale uitstoot van broeikasgassen in het Verenigd Koninkrijk. Ze maken ook een groot deel uit van de operationele kosten van organisaties. Wanneer vastgoedportefeuilles niet optimaal worden beheerd, versterkt de volatiliteit de inefficiëntie.

Veel energieportfolio’s beschikken nog steeds niet over nauwkeurige submeters, realtime verbruiksmonitoring of consistente vergelijkingen van de energieprestaties tussen verschillende locaties. Zonder dit inzicht wordt energie een vaste kostenpost in plaats van een beheersbare variabele.

Energie als strategisch risico, niet als energierekening

De volatiliteit op de energiemarkt legt drie veelvoorkomende zwakke punten in de vermogensstrategie bloot.

Ten eerste is er sprake van een te grote afhankelijkheid van inkoop alleen. Veel organisaties richten zich sterk op het onderhandelen over energiecontracten, maar besteden minder aandacht aan het terugdringen van het onderliggende verbruik. Contractoptimalisatie helpt weliswaar, maar inefficiënte gebouwen zullen prijsschokken altijd versterken.

Het tweede punt is reactief onderhoud. Slecht onderhouden HVAC-systemen, verouderde verlichtingsinstallaties en niet-gekalibreerde regelapparatuur zorgen voor een hoger energieverbruik. De Carbon Trust schat dat bedrijven hun energieverbruik doorgaans met 10% tot 20% kunnen verminderen door alleen al goedkope operationele verbeteringen door te voeren.

Ten derde is er sprake van versnipperd beheer van het vastgoed. Zonder centraal toezicht op de prestaties van de activa en de verbruiksgegevens is het moeilijk vast te stellen welke locaties ondermaats presteren en waarom.

Energiebeheer moet deel uitmaken van het facilitair beheer, en niet daarbuiten vallen.

De druk op het gebied van regelgeving en ESG neemt toe

Energiebeleid staat niet langer los van naleving en ESG-rapportage.

Op grond van de gestroomlijnde regelgeving inzake energie- en CO₂-rapportage zijn grote Britse organisaties verplicht om hun energieverbruik en CO₂-uitstoot in hun jaarverslagen te vermelden. Beursgenoteerde ondernemingen moeten zich bovendien houden aan de vereisten voor klimaatgerelateerde financiële verslaglegging volgens de TCFD-richtlijnen.

Kaders zoals GRESB en CDP leggen steeds meer de nadruk op de prestatiegegevens van gebouwen. Investeerders en belanghebbenden verwachten geloofwaardige strategieën voor energiebesparing, en geen algemene duurzaamheidsverklaringen.

Voor vastgoedbeheerders betekent dit dat energiegegevens nauwkeurig, consistent en verantwoordbaar moeten zijn. Handmatig bijgehouden spreadsheets en onderling niet-gekoppelde rapportagesystemen vormen een risico. Inconsistente metingen tussen verschillende locaties ondermijnen het vertrouwen in de gepubliceerde cijfers.

De schommelingen op de energiemarkt maken dit nog urgenter. Wanneer de prijzen stijgen, wordt het energieverbruik duidelijker zichtbaar in de financiële verslaglegging. Besturen gaan dan kritischer vragen stellen.

De rol van facilitair beheer bij energiestabiliteit

Facilitair beheer vormt de kern van de oplossing.

Energie-efficiëntie wordt niet bereikt door middel van eenmalige projecten. Het is het resultaat van consequent onderhoud, optimalisatie van bedrijfsmiddelen en realtime monitoring.

Goed gestructureerde FM-programma’s zorgen ervoor dat de installatie op het beoogde efficiëntieniveau draait. Filters worden vervangen. Meetapparatuur wordt gekalibreerd. Systemen worden regelmatig gecontroleerd in plaats van pas na een storing. Er worden inventarislijsten bijgehouden, zodat de levenscyclusplanning op feitelijke gegevens is gebaseerd in plaats van op aannames.

Technologie speelt een cruciale rol. Dankzij moderne CAFM-systemen en platforms voor energiemonitoring kunnen vastgoedteams verbruikstrends in realtime volgen. Locaties kunnen onderling worden vergeleken. Afwijkingen kunnen in een vroeg stadium worden opgespoord. Preventieve maatregelen kunnen gericht worden ingezet waar ze het meeste rendement opleveren.

Bij portefeuilles met meerdere locaties is centraal inzicht van essentieel belang. Zonder dat blijft volatiliteit een kwestie waar men pas achteraf op reageert.