La guida alla gestione degli edifici e delle strutture

I servizi di manutenzione del tessuto edilizio hanno lo scopo di mantenere o ripristinare l'aspetto e l'estetica della struttura, riducendo al contempo i rischi di responsabilità. Include tutte le parti di un immobile che non rientrano nei servizi meccanici, elettrici o in altri servizi specialistici.

La manutenzione dei tessuti, in generale, è una componente essenziale per garantire che la struttura sia funzionale e attraente. Quando si tratta di manutenzione dei tessuti degli edifici, la prevenzione è sempre preferibile alla cura. Anche se le finanze di un'azienda fossero illimitate, le riparazioni di emergenza sono comunque costose. Inoltre, non si può trascurare il rispetto delle norme di legge e la salute e la sicurezza di tutte le parti interessate, come i dipendenti, i visitatori e il pubblico.

Le finiture sono di solito l'ultima fase di qualsiasi processo di costruzione o di edificazione e costituiscono la superficie finale. Le finiture proteggono le superfici di un edificio da abrasione, corrosione, ghiaccio, acqua e altri elementi. I costruttori possono dare un tocco creativo e migliorare l'aspetto generale della struttura. Sebbene le finiture riguardino tipicamente le superfici interne degli edifici, possono essere utilizzate anche per gli esterni.

L'isolamento consiste nel riempire uno spazio tra due superfici con una sostanza che impedisce il flusso o la perdita di calore. Esistono diverse forme di isolamento, tra cui quello termico, elettrico, antincendio e acustico. Il tessuto isolante termico si concentra sullo spazio tra le pareti interne ed esterne della struttura. La protezione antincendio impedisce la propagazione del fuoco da un componente all'altro o tra le stanze. L'isolamento elettrico serve a separare e proteggere i conduttori elettrici da eventuali danni. L'importanza della sicurezza antincendio è fondamentale per prevenire la perdita di vite umane e per ridurre i costi degli incendi per le aziende a causa dei danni materiali che potrebbero essere facilmente evitati con un'adeguata strategia di conformità alla sicurezza antincendio.

Quando le apparecchiature si rompono, viene eseguita una manutenzione reattiva. La gestione e la manutenzione reattiva delle strutture cercano di riportare l'apparecchiatura in condizioni operative il più possibile simili a quelle normali dopo il guasto.

La manutenzione reattiva degli immobili è la pratica di ricercare e implementare soluzioni pratiche di riparazione per problemi ed emergenze impreviste e improvvise. La manutenzione reattiva degli edifici fornisce una protezione efficace da pericoli, rischi e danni imprevisti, applicando riparazioni rapide e azioni di ripristino.

L'impiego di servizi reattivi presenta numerosi vantaggi servizi reattivi tra cui:

• La spesa iniziale è bassa perché questo approccio consente di aspettare che qualcosa si rompa prima di ripararlo. Questo riduce l'importo che avreste speso per la manutenzione ordinaria.

• Si risparmia sui costi di manodopera perché si aspetta che le apparecchiature si guastino o che le sezioni della proprietà si degradino, quindi è necessario un minor numero di dipendenti sul posto di lavoro. La maggior parte della manutenzione reattiva viene in genere esternalizzata ad altre aziende. Inoltre, non avendo una manutenzione programmata, è necessario un minor numero di lavoratori per svolgere le attività, consentendovi di risparmiare sui salari.

• Manutenzione ridotta. Con l'approccio "funziona finché non si guasta", la manutenzione programmata si riduce in modo significativo. Si decide di non effettuare le ispezioni di routine delle apparecchiature o i controlli degli impianti. Questo porta anche a spendere solo quando è necessario, poiché si è disposti a spendere solo quando è assolutamente necessario.

All'interno delle aziende esistono molti elementi diversi e parti mobili che di tanto in tanto si guastano. I servizi reattivi comprendono l'idraulica, la riparazione dei tetti, la manutenzione degli edifici, i servizi elettrici, i fabbri, la falegnameria, il drenaggio e la gestione delle alluvioni.

La manutenzione programmata è l'esecuzione di riparazioni per evitare che un bene si guasti. La manutenzione programmata è un termine generico per indicare qualsiasi operazione di manutenzione pianificata, registrata e programmata. Uno degli aspetti più importanti della gestione di un'azienda è l'istituzione di un sistema efficace di gestione della manutenzione, che consenta di preventivare e allocare le risorse, assicurando al contempo che l'organizzazione mantenga l'efficienza. La manutenzione programmata aiuta a ridurre la necessità di una manutenzione reattiva, riducendo i tempi di inattività non pianificati.

Il vantaggio principale della manutenzione programmata è che può essere programmata in modo da non interferire con l'intero processo produttivo. Ciò potrebbe significare programmare la manutenzione programmata durante le basse stagioni o eseguire le riparazioni di notte, quando la maggior parte dell'azienda non è in funzione.

Altri vantaggi della manutenzione programmata sono:

• Riduce i tempi di fermo delle apparecchiature e ne aumenta le prestazioni.

• I costi si riducono perché i problemi vengono affrontati quando sono ancora di lieve entità.

• Poiché le attività di manutenzione, le scorte di ricambi, gli strumenti e le spese finanziarie possono essere distribuite in modo più uniforme nel corso dell'anno, il tempo dedicato a queste attività è più efficiente.

• La capacità di pianificare e ordinare meglio i pezzi di ricambio.

• Contribuisce a garantire che il produttore soddisfi i requisiti di garanzia.

I servizi inclusi nella manutenzione programmata comprendono l'illuminazione di emergenza e il rilevamento degli incendi, la manutenzione del riscaldamento e della ventilazione, il test PAT, il trattamento igienico dell'acqua, i lavori di adeguamento della proprietà e il trattamento dell'acqua.

L'esternalizzazione della gestione delle strutture consente a un'organizzazione di concentrarsi sulle operazioni fondamentali della propria attività, riducendo al minimo il tempo dedicato alla gestione degli immobili e delle strutture.

L'outsourcing della gestione delle strutture (FM) elimina la necessità per le aziende di rivolgersi a singoli appaltatori. Di conseguenza, le organizzazioni potranno risparmiare sui costi grazie all'esternalizzazione della gestione completa delle strutture a un professionista competente.

Inoltre, le società di Facilities Management utilizzano sistemi di gestione che aiutano la rendicontazione e l'organizzazione di vari servizi per aiutare l'azienda a funzionare in modo più efficiente. Un ottimo esempio di questo sistema è TabsCAFM. La soluzione TabsCAFM è un programma informatico che consente alle organizzazioni dei settori Facilities, Estates e Service Management di gestire in modo più efficiente il personale, le sedi e le procedure. I fornitori di servizi di FM utilizzano questo tipo di sistemi per integrarsi con la reportistica, i portali per i clienti e la gestione degli asset per formare un centro di informazioni.

Le aziende che esternalizzano la gestione delle strutture a una società di gestione delle strutture affidabile trarranno i seguenti vantaggi:

• Risparmio sui costi

• Flessibilità migliorata

• Tempo per concentrarsi sulle principali operazioni aziendali

• Conformità alla legge

• Forza lavoro mobile

• Coerenza nel servizio

A seconda del settore, delle dimensioni e del tipo di azienda, i servizi di gestione delle strutture vengono forniti in modo diverso. Mentre alcune organizzazioni richiedono solo un singolo servizio, altre possono avere bisogno di una soluzione completa di gestione delle strutture. Le aziende che operano in ambienti più complessi o pericolosi devono aderire a standard normativi aggiuntivi e necessitano di servizi più specialistici, ad esempio. Indipendentemente dalle dimensioni o dal tipo di azienda, questa potrebbe sempre beneficiare di un servizio di gestione delle strutture completo.